内 容 提 要

在《中华人民共和国物权法》生效实施六年之后的今天，以对《房屋登记办法》与《物权法》在房屋更正登记制度规定上的对比分析结果，正是在我国普遍存在的下位法规定与上位法规定不一致乃至冲突这一现象的具体反映，也是我国法律统一事业举步维艰的体现。作为行政审判法官，秉持着司法的谦抑性原则，我们无权评判法律（广义上，包含狭义的法律、行政法规、地方性法规、部门规章等）的规定正确与否，那是全国人民代表大会作为最高权力机关的职责。但是作为审判机关，在审判中，我们必须在面对下位法规定与上位法规定不一致乃至冲突这一现象时，严格依照《中华人民共和国立法法》第五章的规定，正确的适用合适的法律，这才是我们的职责所在。全文共6389字。

关键词： 房屋 登记 探讨

房屋更正登记制度的异化探讨

——以《物权法》和《房屋登记办法》的对比分析为进路

2007年10月1日，在中国民法发展史上，是一个值得纪念的日子。《中华人民共和国物权法》（以下简称[①]从这一天开始生效实施，这标志着我国的物权制度第一次从国家立法的层面上予以正式确立，也是在法律层面第一次全面建立了综合性的房屋更正登记制度。

在这里，笔者作为一名行政审判法官，仅以自己的切身感受，试图在六年之后的今天，以对《物权法》和《房屋登记办法》中相关规定的对比分析为进路，结合行政诉讼实务，来观察房屋更正登记制度的运行状况，以求为了这一机制的优化，贡献自己的浅薄意见。

一、更正登记制度的概念

我国《物权法》以多个法条[②]在法律层面上，从不同角度明确以不动产登记作为房屋等不动产物权的公示方法，并在物权法中设立了“不动产登记”专节予以规范，这就赋予了不动产登记的公信力,同时进一步赋予了不动产登记簿记载内容的权利推定效力[③]。

所谓不动产登记簿的权利推定效力，就是说法律推定不动产登记簿对不动产物权归属和内容的记载都是真实的。既然不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，在当事人之间就不动产物权的归属或者内容发生争议时，自然不动产登记簿的记载内容就应当作为法院裁判的初步证据。不动产登记簿记载的权利人无需对其权利的归属和内容承担举证责任；而对之提出异议的当事人则需要举证证明不动产登记簿的记载有误。

同时我国《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该条规定扩大了对善意取得制度适用范围，将不动产也包括在内。依据公信力原则，即便不动产登记簿的记载存在错误，第三人也有理由相信不动产登记簿记载的权利人就是真实的权利人，不动产登记簿记载的权利内容就是真实的权利内容，如果其基于对不动产登记簿的信赖进行了交易，法律就推定其是善意的，就要对其取得的权利予以保护。

基于上述制度的设定，如果不动产登记簿记载的权利内容存在错误而未被及时纠正，真正的权利人或利害关系人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利。故而，《物权法》规定了更正登记制度，允许真正的权利人或利害关系人申请对登记簿的错误记载加以更正，使不动产登记簿记载的权利内容与不动产真实的权利内容状况相一致，从而维护真正的权利人或利害关系人的合法利益。

基于物权的对世性，在不动产物权与不动产登记簿的记载不一致时，不动产权利人毫无疑问有权请求登记机构更改其登记，法律也要为其提供申请更改的途径。这也是各国法律普遍认可的。但是，此种更改的途径，是否仅限于更正登记还是还包括其他登记形态，各国有所不同。德国法上，实际上是通过统一的更正登记来解决这一问题的。而在对更正登记采狭义甚至最狭义界定的国家和地区，其另设了其他登记形态来解决这一问题。这就是说，对于登记原因不成立、无效以及登记之后新的法律事实出现导致物权消灭，从而引发登记簿记载与真实状况不一致的情形，其通过涂销登记来处理。而我国《物权法》并未对涂销登记予以规定，故而，我们只能通过统一的更正登记制度，来处理所有的登记簿记载与真实状况不一致的问题。

二、《物权法》和《房屋登记办法》对更正登记制度的具体规定的对比分析

（一）《物权法》对更正登记制度的具体规定

《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

据此可见，所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。

更正登记制度的规定重实际上又涉及两种情况，即不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况和有证据证明登记确有错误的情况。其中前者以不动产登记簿记载的权利人的合意，即权利人处分权自愿行使为前提条件，这是更正登记制度中的自愿更正制度。而后者即在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况这一隐含条件下，依据登记机构对登记确有错误情况的确认，以登记机关行使对行政登记事项的实质审查和处分权能为前提条件，这是更正登记制度中的强制更正制度。

（二）《房屋登记办法》对更正登记制度的具体规定

《房屋登记办法》进一步细化了对更正登记制度的规定，主要内容集中于第七十四条、第七十五条、第八十条，以下试分述之。

1、该办法第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。 房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”该条是更正登记制度中的自愿更正制度的体现，规定了申请更正登记需提交的材料和登记机构办理更正登记的相关规定，对房屋更正登记制度的实施提供了具体的操作规范。但是值得注意的是，本条从表述上看，要求任何更正登记中都需要具备证明登记确有错误的材料；此外，在利害关系人申请更正登记的情况下，还应当具备权利人的书面同意。此处内容与《物权法》规定的“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的”的选择性确认条件不一致。

2、该办法第七十五条规定：“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载的错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”此条为更正登记制度中的强制更正制度的体现，即为依职权更正登记，即房屋登记机构发现房屋登记簿记载错误时如何办理更正登记的相关内容。但是此条规定中仅规定了“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误”这一职权主义的启动事由，而并未包含《物权法》规定的“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”这一当事人主义的启动事由。且“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载的错误”，仅规定了限期更正制度，而在“登记机构书面通知之后，有关权利人并未理会该通知，也没有及时申请办理更正登记”这一情况下，仅规定了暂缓办理制度（据称为依职权的异议登记制度），而未依照《物权法》中“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”的规定，进行更正登记。

3、该办法第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”此条规定为依人民法院、仲裁机构的生效法律文书进行相应登记的情形，即更正登记制度中的强制更正制度的特殊体现，即无条件不需审查的更正登记。在这一规定下，更正登记的依据为：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书”，更正内容为上述法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的”，登记机构对依此而实施的更正登记行为，不承担法律责任。

（三）对具体规定对比分析

从以上对比分析可以看出，《物权法》和《房屋登记办法》对更正登记制度的不一致规定主要在于对于当事人申请更正登记的范围限制和在实质性错误的前提下对权利人不进行更正登记的处理上（如前所述）。在自愿更正登记审查条件的增加上《房屋登记办法》，虽然也违反了《物权法》的选择性要件设定，但毕竟对当事人影响不大，在这里暂且提而不述了。

当事人申请更正登记的范围限制表现在，该办法第七十四条规定：“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”结合第七十五条规定，实际上取消了利害关系人在权利人权利人同意更正的条件下申请更正登记的权利，而这一权利是物权法中明确规定的：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”  

三、对《物权法》和《房屋登记办法》对更正登记制度的不一致规定背后的法理分析

   作为一部部门规章，一部下位法，在《物权法》实施后9个月才开始实施的《房屋登记办法》，为什么会有这样的不同呢？让我们从法理上来分析一下吧。

  （一）对更正登记适用范围的确定

更正登记的适用范围，通说认为是登记簿的记载与真实权利状况不一致，也即《物权法》第十九条所言的“不动产登记簿记载的事项错误”的情况（即通常所说之“登记错误”）。

如何理解《物权法》第十九条第一款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”，或者说应当如何界定登记错误的范围？对此学界存在三种不同的观点。一种观点认为，所谓错误是指不动产登记簿与登记的原始文件不一致。因为如果是登记簿的记载与原始文件一致，而与真实的物权状况不一致，那么就意味着此时已经涉及到物权的归属和内容的争执，此种争执属于民事纠纷，应由司法审判机关通过诉讼程序加以解决。第二种观点认为，我国《物权法》中规定的错误应当既包括登记簿的记载与登记的原始文件不一致，也包括与真实的物权状况不一致，在这两种情况下都可以由登记机构进行更正登记。第三种观点认为，所谓不动产登记记载的事项错误，是指经过法院和仲裁机构的判决与裁定认定登记确有错误。在此情况下，才能够确定登记错误，登记机构才能够更正登记。登记机构自身不能够依职权确定登记是否有错误，并办理更正登记。

对此，比较法上亦存在三种不同的做法：一是最狭义说，以日本和我国台湾地区为代表，其认为登记错误限于因登记机关或者第三人的过错导致的错误，具体包括登记机关在登记过程中未尽合理的审核义务出现的笔误、遗漏等情形，也包括登记申请人提供虚假材料或者相关中介机构出具的相关文书存在错误导致的登记错误（如虚假的文书、测绘报告不准确导致登记记载的面积错误）。申言之，这里的登记错误限于因登记过程中的瑕疵导致的登记簿记载与真实状况不一致。

二是狭义说，以（瑞士民法典》为代表，其所言的登记错误不仅包括狭义的登记错误，还包括因为登记原因不成立或无效所导致的登记错误，如办理房屋所有权转移登记过程中申请人提交的材料、登记机关的审核等登记行为均不存在任何瑕疵，但事后法院或仲裁机构宣告合同无效或撤销该买卖合同从而导致房屋所有权的真实状况和登记簿记载的不一致。

  三是最广义说，以德国法为代表，不仅包括前两种的情形，还包括由于新的法律事实出现导致物权消灭从而引发登记簿记载和真实权利状况不一致，例如：在办理抵押权登记后，债务人履行了债务从而导致抵押权消灭，此种情况下应当由抵押权人申请注销登记，但如果抵押权人未予申请，抵押人应当申请更正登记，从而注销抵押物上存在的抵押权。

从我国物权法立法实践和《房屋登记办法》自身的条款设定上，实际上采用的是第二种观点，即最广义说（德国法）的界定,在这一点上，立法界、司法界、房屋登记主管部门《房屋登记办法》和广大社会部门的认知并无不同。那么，规定差异的理论根源何在呢？

（二）房屋登记的法律性质和房屋登记机构的审查责任

    对于房屋登记的法律性质，《房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。据此，在房屋登记主管部门对此的解读中[④]，一再强调房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公示方法。房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。

对于房屋登记机构的审查责任，《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”据此，在房屋登记主管部门对此的解读中，强调《物权法》并没有规定什么是形式审查，什么是实质审查，也没有明确登记机构实施实质审查或形式审查。同时反复强调 “房屋登记机构无权审核实体法律关系”,在实践中将房屋登记机构的审查责任确定为形式审查的范畴。

据此对利害关系人未经权利人同意的更正登记申请不予受理和在实质性错误的前提下对权利人不进行更正登记的处理方式上，都可以追溯到“房屋登记机构无权审核实体法律关系”的这个根本原因上。

但真的可以这么理解吗？

对以上问题，最高人民法院物权法研究小组却有着不同的认识[⑤]。

对于房屋登记的法律性质，该小组首先确定了我国长期以来将不动产物权登记作为行政机关一项职权的现实状况。在比较法意义上的研究中，对国外登记机构的性质分类时，也仅分为司法机构和特定的行政机构两类。根据这些分析，结合我国实际，房屋登记，至少在当前体制下，不仅仅是一种物权公示行为的记载，同时也是一种行政登记行为。这种行为性质界定，也由人民法院近年来受理的大量以登记错误为诉因的房屋登记行政诉讼案件所证实。

对于房屋登记机构的审查责任，该小组认为：“《物权法》基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式。”[⑥]

《房屋登记办法》具体规定和观点的矛盾，其实根源很简单。在房屋登记主管部门对此的解读中，认为该部门基于登记机构审查能力、审查权限以及审查错误后承担的责任相匹配的考虑，《办法》通过对登记机构审核以及予以登记条件的规定，对《物权法》确立的登记机构审查原则进行了进一步的具体化。该观点关键就在于“审查错误后承担的责任”上。《物权法》第二十一条 明确规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”与此前规定相比，该条规定明显加重了登记机构审查错误后承担的责任。于是乎，具有自我赋权、自我扩张本能的行政权利，第一次主动放弃了（至少在学理上）已经在手的权力。

　　四、结论

本文对《房屋登记办法》与《物权法》在房屋更正登记制度规定上的对比分析结果，正是在我国普遍存在的下位法规定与上位法规定不一致乃至冲突这一现象的具体反映，也是我国法律统一事业举步维艰的体现。作为行政审判法官，秉持着司法的谦抑性原则，我们无权评判法律（广义上，包含狭义的法律、行政法规、地方性法规、部门规章等）的规定正确与否，那是全国人民代表大会作为最高权力机关的职责。但是作为审判机关，在审判中，我们必须在面对下位法规定与上位法规定不一致乃至冲突这一现象时，严格依照《中华人民共和国立法法》第五章的规定，正确的适用合适的法律，这才是我们的职责所在。